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      違背政策簽署的購房協議,離婚時房產應如何處理(附案例)

      來源:www.hun-inlawyer.com   作者:曹曉靜律師  時間:2021-06-17

      離婚案件中的財產糾紛越來越多,這與夫妻雙方沒有就財產問題作出約定有很大的關系,婚前財產協議的簽訂具有很大的意義,不僅在一定程度上避免了以金錢、財產為籌碼的功利性婚姻,而且也是解決今后婚姻、財產糾紛的重要法律依據?;榍柏敭a協議本質上屬于合同,其內容、形式不僅要符合法律的規定,而且要符合規章政策,否則會影響到協議的效力。由于各地有不同的購房政策,所以很多人為了規避政策的限制,采用借名購房的形式購買房產,最終由于不同的原因產生房屋產權的糾紛。以北京為例,《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》十、借名買房的認定和處理中規定:借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟,要求確認房屋歸其所有的,法院應當向其釋明,告知其可以提起合同之訴,要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續?!侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第16條規定中的政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續,經審查借名購買的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂的,可以參照前述指導意見第6條第2款的規定處理。

      《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第十六條規定:借名人違反相關政策、法規的規定,借名購買經濟適用住房等政策性保障住房,并登記在他人名下,借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的,一般不予支持。因此,為了規避各種限購政策,雖然有借名購房的協議,但是由于違反了政策,最終很可能達不到自己購房的目的。

      參考案例:

      符某與李某于2015年8月確立戀愛關系。戀愛期間,因符某在京無購房資格,雙方協商符某以李某的名義在京購買商品房。2015年11月8日,李某與他人簽訂房屋買賣合同,以200萬元的價格購買位于北京市懷柔區×號房屋,首付款為100萬元,李某以銀行貸款100萬元作為購房尾款。合同簽訂后,符某支付房屋首付款100萬元、中介費2.8萬元。2015年11月22日,符某與李某簽訂《婚前房屋財產協議書》,具體內容如下:“甲乙雙方現已自由戀愛,??,F甲方欲購置一套學區房?,就此套婚前房產達成協議如下:一、婚前甲乙雙方同意以乙方的名義在北京市懷柔區購買一套學區房,首付和月供全部購房款由甲方支付。雙方協商以乙方住房公積金進行貸款,并登記在乙方名下,但所有款項均由甲方支付,房屋所有權由甲方享有。甲方將購房款支付給乙方,由乙方代為支付。房屋的詳細情況如下:??!?015年11月23日,李某向符某出具房屋首付款收據。

        2016年3月,李某與符某因感情不和而結束戀愛關系。后李某付清因×號房屋交易所產生的稅費共計252372.51元,該房屋于次日登記在李某名下。2016年4月,李某以個人住房公積金貸款100萬元的方式付清了該房屋購房尾款,并自2016年5月19日起按照每月5000元的標準獨立償還銀行貸款至今。訴訟中該房屋經評估確定價值為408.52萬元。

        另外,2016年11月23日,符某以所有權確認為由將李某訴至法院,要求確認×房屋歸符某所有,并要求李某協助辦理產權及騰退房屋。2017年2月,法院經審理后作出(2016)京0116民初6773號民事判決,認為因本市住房限購政策的限制,當事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人以其系實際買受人為由,要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的,不予支持。符某并未取得本市購房資格,故其要求涉訴房屋歸其所有違背國家政策,法院不予支持。

      法院認為,婚約財產糾紛一般是指以結婚為目的的男女雙方在婚約關系存續期間因維持該關系而產生的財產糾紛。根據已查明的事實和本院(2016)京0116民初6773號生效判決,符某在其與李某戀愛期間已達成結婚意向的情況下,由于其本人不具備在京購房資格,與李某約定借用李某的名義購買×號房屋,購買該房屋產生的所有款項均由符某支付。雙方簽訂的協議書主要內容為符某借用李某在京購房資格購買×號房屋的約定,從法律性質上屬于借名買房合同。該合同系雙方當事人的真實意思表示,且所購×號房屋并非政策性房屋,不違反法律、行政法規的強制性法律規定,亦不存在其他合同無效之情形,故應合法有效。

      現實生活中,房屋作為人們極為重要的財產,借名買房往往發生在關系親密的人群之間。本案中,李某之所以同意符某借名買房,并以其住房公積金貸款,是因為雙方當時存在婚約關系這個前提條件。換言之,符某與李某在婚約關系終止后,雙方借名買房的合同基礎難以為繼。此時,雙方因×號房屋所產生的爭議不應簡單以借名買房合同糾紛案件的審理思路來處理,應綜合考慮合同簽訂條件、履行事實等因素,衡平雙方之間的利益。事實上,符某在2015年11月支付房屋首付款100萬元后,因與李某結束戀愛關系,其未再依約支付房屋交易所產生的稅費及償還銀行貸款,而上述款項均由李某支付。李某認可收到了符某給付的房屋首付款100萬元及房屋經紀機構的傭金2.9萬元,故李某應返還符某該部分款項。對于房屋增值部分的利益分配,根據符某與李某各自的出資比例,并考慮到李某獨自償還貸款對房屋升值的貢獻程度,法院酌情確定符某對房屋增值部分享有的補償數額為78萬元。鑒于房屋系李某通過銀行貸款的方式購置,且貸款至今尚未還清,此后房屋升值部分以及貸款所產生的相應利息均由李某享有及負擔。綜上,法院判決李某返還符某購房首付款100萬元、傭金服務費2.9萬元,共計102.9萬元;李某給付符某房屋增值補償款78萬元。

        (案例來自于北大法寶:北京市懷柔區人民法院(2017)京0116民初1644號民事判決書)

      曹曉靜律師  有溫度的婚姻家庭律師,最貼心的法律服務專家

      北京市盈科律師事務所  高級合伙人

      咨詢電話:139 1124 7365


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