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      曹曉靜律師北京電視臺《律師幫幫忙》——購房五年無法過戶,到底誰之過

      來源:www.hun-inlawyer.com   作者:曹曉靜律師  時間:2020-12-07

      電視劇《安家》的播出,道出了普通人購房過程中的酸甜苦辣。在二手房交易時,買方不僅應實地考察房屋的結構、格局、采光及物業服務等事項,還應對房屋的性質、產權狀況、是否涉訴、是否存在抵押、物業采暖費結算等情況進行詳細了解。

      今天找到欄目組尋求幫助的李女士,當初歡歡喜喜購置房產,如今,房子卻成了她心中的痛。李女士購買五年的房產,至今依然無法辦理過戶。二手房繁瑣的交易過程中,哪些細節需要特別注意?北京電視臺科教頻道《律師幫幫忙》,曹曉靜律師將幫李女士理清房產交易中的細節,明確她擁有的權利,依法維護自己的權益。

      案例回顧

      買房,對于很多人來說,都是一件大喜事。而李女士五年前購買二手房的經歷,卻成為她心里的一樁糟心事。

      原來,為了方便照顧老人和孩子上學,李女士一家人賣掉了兩套拆遷房,換購一套當時價值515萬元的三居室住房。本想著既解決了孩子就近上學的問題,又能三代同堂、互相有個照應,是個兩全其美的選擇。

      但是令李女士萬萬沒想到的是,就在自己簽訂了二手房買賣合同,辦理完定金支付以及相應的交付手續后,卻得知房子處于被查封的狀態。也正因此,李女士這套裝修花費100多萬元,并且已經居住5年的三居室,過戶的問題卻一直沒有辦法解決。

      為此,李女士曾經多次和中介公司交涉過戶時間,而中介的回復是一直讓李女士等待,等原房主此房所做的抵押和查封解除之后,就可以給她辦理過戶。但是,日子等的久了,李女士總覺得心里不踏實。于2016年,將原房主訴至法院。法庭上,原房主表示,認可這份房屋買賣合同、并愿意配合李女士將房屋過戶,也正是基于此,李女士和原房主達成了庭外和解。

      在這之后,李女士一直抱著一線希望,期待原房東能早日跟她完成過戶手續。直到2019年,原房主的債權人找到李女士,聲稱房產已經被查封,后續就要執行拍賣的手續,這讓李女士一家蒙受了巨大的經濟損失。

      李女士認為,自己購房之初,中介公司知悉此房有兩次抵押,后續可能涉及查封的風險存在,卻沒有及時告知,依然讓李女士等待過戶。中介公司是否存在過失?她可以向中介公司主張賠償嗎?帶著李女士的諸多疑問,我們看看曹曉靜律師如何回答。

      律師支招

      曹曉靜律師表示,在房屋的連環交易中,由于房屋產權不明或者因為有不明債權的存在,導致無法過戶而引發的糾紛還是比較多的。像李女士這樣的情況,就是典型的房屋買賣合同糾紛。

      目前,若想繼續履行合同,要看原房主到底將房子抵押了多少,房子還有沒有剩余的價值,同時還要通過檢索查看房子被查封的標的是多少,如果通過調查,了解到原房主已經資不抵債,很顯然這套房子從客觀上已經不能履行,需要李女士一家果斷放棄,如果通過調查,我們發現原房主還有其他的財產可供執行,那么還有繼續履約的可能。但是,根據目前的情況,曹曉靜律師認為,解除合同的可能性會比較大。

      曹曉靜律師建議,發現房子出現糾紛應在第一時間到法院起訴,查明房屋的情況后,如果具備履行條件可以要求繼續履行合同,如果對于過戶來說,已經障礙重重,并且超出了中介和原房主的解決能力,應該果斷解除協議,這是最好的止損方式。

      對于中介是否承擔責任,曹曉靜律師表示,需要具體了解一下中介與原房主的交易情況。李女士在起訴原房主解除買賣合同的時候,可以將中介列為第三人。如果當初賣房的時候,原房主對房屋的狀況有隱瞞,并且存在一直誤導中介的情況,那么中介的責任就會小一些。如果原房主已經如實的披露了房屋的信息,是中介為了促成交易沒有盡到審查的義務,那么中介就要承擔相應的責任,賠償李女士的損失。

      針對李女士的購房經歷,曹曉靜律師提醒購房者,購房時一定要注意以下兩點:

      第一,要確保房源沒有問題,不但要了解房屋有沒有抵押,最好通過《中國裁判文書網》檢索房主的個人情況,查看其有沒有在執行中的案件。如果他已經陷入資金鏈斷裂被債主追上門的情況,那么在二手房交易的過程中,極有可能房屋會被法院查封,無法辦理過戶。

      第二、在買房的時候,不要過度迷信中介的保障和承諾。必要的時候,可以在交易的過程中咨詢律師,有專業律師把關的情況下,可以確保房屋交易順利,在遇到突發情況的時候也能幫您及時止損。

       

      曹曉靜律師  有溫度的婚姻家庭律師,最貼心的法律服務專家

      北京市盈科律師事務所  高級合伙人

      咨詢電話:139 1124 7365

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