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          一個經歷了四年的故事

          來源:www.nationalbuildersrisk.com   作者:曹曉靜律師  時間:2019-08-28

          一個經歷了四年的故事

           

          汪某與老伴在婚內購買了一套房產,老伴去世時并未留下遺囑,因雙方膝下有六個子女,為了讓自己能安享晚年,更是考慮到百年后避免子女因為遺產的事情再起爭執,從而與六位子女在協商一致的基礎上于2006年訂立了一份《準則》。

           

          《準則》中約定房產50%的份額留給同住子女繼承,20%給汪某5繼承(因汪某5患有精神分裂癥),另外的30%可由其他子女繼承,同時在《準則》的最后一項中約定汪某之女汪某4即日起與汪某同住,負責照顧汪某的飲食起居。

           

          2007年汪某立下遺囑,表示因汪某4將自己照顧得細微周到,從而由汪某4繼承自己名下的所有財產,包括房產、現金等。

           

          在2006年訂立的《準則》的基礎上,汪某與其六位子女于2011年協商一致訂立了《贈與決定》,約定房產由汪某4繼承,并按照房屋現價值由汪某4向汪某5給付房屋折價款的20%,其余四位子女平分房屋折價款的20%,存款則分別由汪某1繼承1萬元,汪某2繼承5000元,汪某6繼承2萬元,汪某3繼承5000元。但汪某6因事缺席,故沒有在《贈與決定》中簽字,但該份文件的備忘錄中注明,汪某及其六位子女一同復讀了《贈與決定》,每一個人都表示一致同意按照該份決定辦理。

           

          孔某系汪某4的兒子,為了避免兩次過戶產生的費用,汪某4與汪某訂立協議,約定直接將房產一次過戶至孔某的名下,故其后汪某與孔某訂立了買賣合同將房產直接過戶至孔某的名下。

           

          后汪某4按照《贈與決定》分別向其余幾位子女支付了相應的房屋折價款以及存款分割款。

           

          2015年4月汪某去世,同年7月汪某1、汪某2、汪某6將汪某3、汪某4、汪某5起訴至法院,請求確認汪某與孔某訂立的買賣合同無效,并將房產恢復登記至汪某的名下。

           

          經審理,一審法院支持了原告的部分訴求,確認汪某與孔某訂立的買賣合同無效。

           

          收到一審判決后,汪某4與孔某找到了我們,表示對一審判決不服想要上訴,一場持久曲折的拉鋸戰就這樣拉開了帷幕。

           

          我們翻閱了一審的庭審筆錄,找到了一審敗訴的癥結。

           

          一審庭審中被告陳述“原告主張合同無效是基于三原告母親百分之五十遺產的所有權……原告母親百分之五十的份額已經分割完畢……”

           

          我們認為原告的訴求是站不住腳的,但不是因為原告母親百分之五十的份額已經分割完畢,而是基于在原告母親去世后,房產未經析產,所有的房產共有人即汪某及其六位子女已經就房產作出了集體處分。

           

          因此這個案子的焦點有三,其一,《贈與決定》的定性問題;其二,《贈與決定》對汪某6是否具有約束力;其三,房屋買賣合同是否有效。

           

          對于第一個爭議焦點,我們認為2006年訂立的《準則》是在所有房屋共有人在協商一致的基礎上達成的,在該份協議中已經明確約定房產50%的份額留給同住子女,而汪某4從即日起與汪某同住,照顧其飲食起居。并且從汪某書寫的自書遺囑中可以看出,汪某一直由汪某4照顧,并被汪某4照顧得無微不至。而后訂立的《贈與決定》是在《準則》的基礎所有的房屋共有人對房產作出的具體處分,其實質應是一份析產繼承協議,即房屋產權歸汪某4所有,由汪某4給其余子女相應的折價款,依據《中華人民共和國物權法》第97條規定,處分共有的不動產應當經三分之二以上的全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外,房屋的處分是經過所有共有人同意的,沒有侵犯任何一個共有人的利益,不屬于無權處分。

           

          對于第二個爭議焦點,我們以汪某6收到房屋折價款的收條為證,證明汪某6出具的收條是對《贈與決定》的事后追認,因此汪某6在庭審中以其未到場簽字,對《贈與決定》不知情從而主張侵犯了他的利益的說法是不成立的。依據《合同法》第8條,依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同?!顿浥c決定》對汪某6具有約束力,在汪某4已經將《贈與合同》中的義務履行完畢的情形下,汪某6應該遵守約定,認可涉案房產產權歸屬于汪某4。

           

          對于第三個爭議點,關于汪某與孔某訂立的房屋買賣合同效力的認定問題,一審法院認定該合同的性質為一份贈與合同,因該合同約定的價格遠低于市場價格,并且孔某也沒有向汪某支付合同中約定的房款。但我們查閱了大量案例以后,認為這份房屋買賣合同不能簡單地定義為名為買賣實為贈與的合同。因為這份合同是在《贈與協議》的基礎上訂立的,而在本案中《贈與協議》是一份具有析產繼承性質的協議,并不是簡單地按照字面的意思理解為“贈與合同”,因此房屋買賣合同所依據的法律關系應定性為析產繼承協議更為適宜,并且在本案中這只是一種過戶方式,目的是為了節約過戶產生的費用從而一次性過戶到孔晨曦名下,因此并沒有侵犯任何人的利益,更不存在無權處分一說,這份合同應當是合法有效的。

           

          最終在我們的努力下,二審法院裁定撤銷原審法院判決,發回重審。一切又回到了最初的起點。

           

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          發回重審后,我們依舊堅持我們的觀點和立場,將《贈與決定》視為一份析產繼承協議,畢竟這份協議的性質認定問題才是本案最關鍵,因為雙方當事人義務的履行以及買賣合同的訂立都是在這份協議的基礎上展開。

           

          但令人意想不到的是,原審法院作出了和之前相同的判決,甚至連判決依據的理由都是驚人的相似。


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          (以上為原審法院作出的判決)



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          (以上為發回重審后原審法院作出的判決)


          汪某4和孔某不服再次提起了上訴。

           

          二審的爭議焦點圍繞著《贈與決定》對汪某6是否具有約束力以及房屋買賣合同是否存在無效的理由展開。在二審過程中,為了抗辯汪某6主張的因未到場簽字而侵犯其作為共有人的利益的論述,我們向二審法院提交了汪某4名下存折賬戶的銀行流水,用于說明汪某4向汪某6給付房屋折價款是通過汪某4將錢存入自己的存折再將存折交付給汪某6,將汪某4向汪某6給付房屋折價款的過程論述的十分清楚。并且我們還向法院陳述汪某4給付汪某6的房屋與存款折價款數額與《贈與協議》中有一些出入的原因是由于在這之前雙方還存在其他經濟往來,對此我們也提供了相應的流水以及借條證明。

           

          最終我們與當事人的努力下,在經歷了二審-一審-二審的開庭以后,二審法院直接改判,撤銷了一審的判決,我們大獲全勝!

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          (以上為二審作出的判決)



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          (當事人收到判決后喜極而泣,為我們團隊送錦旗)


          擴展閱讀:

          代書遺囑的注意事項

          被繼承人去世后,房產如何辦理過戶手續?

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