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      婚前房產婚后出售的,用賣房款再購得的房產在離婚時應該如何處理?

      來源:www.nationalbuildersrisk.com   作者:曹曉靜  時間:2016-09-20

      王某、丁某2013年年初登記結婚。結婚用房是王某2010年購買的,產證登記在王某一人名下,總價值200萬左右。到2013年兩人結婚時,該房子還欠80萬多元貸款,這部分貸款由兩人婚后共同償還。2014年,丁、王兩人決定賣掉這套房子再購房。2014322日,王某將該房子以350萬元的價格售出。同年615日,王某用該筆房款又購買了另一套總價500萬元的房子,首付300萬元,剩余200萬元以王某名義貸款,房產證登記在王某一人名下。后來王、丁兩人因種種原因離婚。20158月王某向法院提起訴訟,要求離婚并主張房子應當認定為他的個人財產。而丁某則認為:第一套200萬元的房子的確是王某婚前購買的,但是兩人結婚后共同還貸,因此認為對這套房產自己享有權利,而后王某將該房出售又購得的新房,該房是在婚姻關系存續期間取得,雖然登記在王某一人的名下,但是應當認定為兩人的共同財產,因此要求依法平均分割該房產。

      婚前的房產可能多是用于個人居住,婚后隨著家庭成員的增多,很多情況下都需要重新購房,如若將婚前的房產出售再以購房款重新購房的,該套房屋在離婚時如何處理,是一個實踐中值得研究的問題。對于這一問題,法律規定并沒有明確的答復,不同的法院在司法實踐中可能依據具體情況有不同的處理。根據《上海市高院關于適用最高院適用婚姻法的司法解釋(二)的若干解答》的規定:當事人以個人財產購買了房產在婚姻關系存續期間,因市場行情變化拋售后產生的增值部分,由于這些財產本身僅是個人財產形態的變化,性質上仍為個人所有之財產,拋售后的增值是基于原物交換價值的上升所致,仍應依原物所有權歸屬為個人所有。根據上述司法解釋,再購得的房產一般應歸于婚前房產所有一方,因為賣房款是再購房時資金的主要來源,當然,還需要結合房屋登記情況來考慮。但是其他省市地區的法院可能會做出不同的判決,對這種區域的差別,沒有統一的標準,只能參考當地的規定做出適當的判斷。中國近幾年房價漲幅較大,對于升值的部分可以視為一種收益,具體實踐中,在判斷個人財產于婚姻關系存續期間所取得的收益是否屬于夫妻共同所有時,人民法院會根據案件實際情況,對各種形式個人財產的婚后收益,從是基于原個人財產的自然增值還是基于夫妻共同經營行為所產生的增值來判斷,若是基于原個人財產的自然增值,則該增值部分為個人所有;若是基于夫妻共同經營行為所產生的增值,則通常認定為共同所有。此外,若收益是基于個人財產與共同財產混同后的投資行為所產,無證據證明具體比例的,推定為共同財產投資收益,歸夫妻共同所有。

      上述案例中,第一套房產主要由王某出資且登記在王某名下,因此第一套房產是王某的個人婚前財產。結婚后,王某將該房賣掉,又用房款付首付購得第二套房產,并以個人名義用個人婚前財產還貸,故該第二套房產也應當認定為王某的個人財產。但是丁某參與了第一套房屋的還貸,對于這一部分,王某應給予丁某一定的補償。至于房產升值的部分,因為該升值部分是基于王某婚前個人財產而隨市場浮動自然產生,并非王某、丁某共同經營所得,因此對該增值部分丁某無權要求分割。將婚前房產出賣再購買房產這只涉及個人財產形式的轉換,而不是性質的轉變,因此仍舊認定為個人財產更為合適。如果認定為共同財產的話,就會出現這樣一個怪象:婚前的買的房子如果不賣的話,認定為個人財產,而一旦出售就變為共同財產,這樣的處理方式有點荒唐。



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